Из ИЖС в СХ
Жители Темрюкского района обратились к главе СК, опасаясь, что они могут лишится своей земли и домов. Статус земли хотят поменять с ИЖС на сельское хозяйство. Собственники участков об этом не просили. Правоохранители уже начали проверку. Чиновники уверяют: если земля приобретена законно и дом зарегистрирован – опасаться нечего.
Сюжет: Недвижимость
Причиной переживаний местных жителей сразу в нескольких населенных пунктах стали разработанные местными властями проекты новых Генпланов. Документы, в частности, предусматривают определенное упорядочивание использования земель: часть участков планируется перевести в земли сельхозназначения, на отдельных территориях анонсировано развитие зон отдыха, курортной и коммерческой деятельности.
Проблема, однако, заключается в том, что сегодня некоторые из этих участков представляют собой вполне сформированные поселения: участки оформлены в частную собственность, на них возведены дома, на которые получены все разрешения.
«Земли были приобретены собственниками на законных основаниях, а действия администрации могут противоречить установленным нормам», – отреагировали в Следственном комитете (СК РФ) на обращение жителей.
Но во всех деталях этой запутанной истории еще только предстоит разобраться.
Была деревня, станет курорт
Недавно в поселке Кучугуры Темрюкского района Краснодарского края прошел первый этап публичных слушаний по поводу внесения изменений в Генплан.
На встречу с представителями местной администрации, а также членами Комиссии по подготовке правил землепользования и застройки пришло более полутора тысяч местных жителей. Многие из них опасаются, что из-за грядущих нововведений, они могут лишится своего единственного жилья.
«На сайте администрации размещен проект (Генплана – прим. ред), там есть несколько карт, на одной из них есть отображение существующей застройки. При разработке Генплана было принято следующее обоснование: когда-то эти территории были сельхозугодиями, виноградопригодными земельными участками, там осуществлялась сельскохозяйственная деятельность, – объясняет секретарь Комиссии по подготовке правил землепользования Софья Бокарева. – Сегодня участки действительно уже разделены, размежеваны, на них зарегистрированы права. Но с 2015 года некоторые из них не освоены. Это явилось основанием принять такой проект. Это не окончательная версия, объекты, которые зарегистрированы, мы рассмотрим и примем изменения по границам населенного пункта».
К сожалению, прямым текстом представители власти не спешат успокоить собственников. Сказали бы – все частные участки без желания их собственников менять в назначении не будем. И точка. И все успокоились бы и разошлись. Но витьеватость ответа позволяет предположить, чтот за всеми этими процессами есть скрытый смысл.
На карте проекта, помимо сельхозугодий обозначены также земли для зоны отдыха. Там, объясняют в администрации, возможно развитие курорта и коммерческой деятельности. Однако участки, которые сегодня зарегистрированы и используются под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) могут и дальше оставаться таковыми без приведения их в соответствие с новым Генпланом.
Впрочем, гладко подобные объяснения выглядят только в теории. На практике же, похоже, придется разбираться чуть ли не с каждым случаем отдельно. «Я сама многодетная мама, мой муж сейчас находится в зоне СВО. Участок мы купили год назад. Он находится на первой береговой линии и не входит в зону поселка Кучугуры, – рассказывает одна из жительниц. – Мы построили дом, за свои деньги провели воду и свет, оплачиваем коммунальные услуги. Но наш дом почему-то не регистрируют. А в сентябре детям идти в школу». По словам жительницы, изначально разрешение на строительство было получено, однако в начале года власти выдали отказ – якобы, участки были неправильно поделены.
В Ростове-на-Дону местные жители смогли привлечь внимание властей к проблеме дорог после того, как установили у одной из ям стул с портретом мэра Алексея Логвиненко.
В так называемую коммерческую курортную зону попали и дома старой застройки. «Участок и дом достались мне в наследство, здесь еще жила моя прабабушка. Мой отец и бабушка выросли здесь. Мы не занимаемся отдыхающими, мы просто живем. А сейчас говорят, что земля будет изъята под коммерцию и хотят ввести нереальный ценник», – переживает житель поселка Кучугуры Елена Лебедь.
В сложной ситуации оказались и те, кто покупал участки в ипотеку под ИЖС. Что будет с такими участками, пока не понятно.
Людей пугает то, что подобное изменение им предлагают сверху. Заменить статус земли, когда это нужно собственнику, крайне не простая задача. Тут собственники наоборот просят их не трогать, и ничего не менять. Но проекты нового геплана кто-то продолжает прорабатывать, и участки на этом плане вполне могут попасть под смену вида использования.
Click here to preview your posts with PRO themes ››
Фермеры поневоле
В похожей ситуации оказались и жители поселка Пригородный, что недалеко от Краснодара. По проекту нового Генплана часть поселковых земель здесь планируется сделать землями сельхозназначения.
В представленном проекте жители заметили одну странность: сельхозугодиями должны стать земли, где сегодня уже стоят жилые дома, а вот соседние поля, с которых буквально на днях уже собрали урожай, напротив, должны будут стать землями поселений.
Не исключено, что в проекте была просто допущена какая-то ошибка. До 2014 года Но никаких официальных встреч с жителями пока не проводилось. Так что пока о судьбе домов в поселке Пригородный остается только гадать.
Примечательно, что, как и в поселке Кучугуры, земли в собственность жители получали совершенно официально и даже оформляли в банках ипотеку по льготным госпрограммам для строительства домов. Понятно, что на каждом этапе и банк, и росреестр, и органы предоставлявшие подключение к элекстричеству не раз проверили – посёлок жилой, дома легальные. Кто-то и вовсе получил здесь землю по госсертификатам. «Мы вынужденные переселенцы из Херсона. У нас дом разбомбили, мы приехали сюда, получили сертификат и решили взять тут дом, чтобы быть поближе к нашему сыну. Не думали, что здесь такое может случиться», – рассказывает Наталья Понтак.
Кстати, в поселке, опять же по госпрограмме, проведен газ. Более того, развитие жилищного строительства в Пригородном продолжает и по сей день. Собственники участков вкладываются в строительство домов. «У нас тут люди приехали из разных регионов России и даже из разных стран. Вот мы – из Казахстана, – делится своей историей Людмила Ботнаренко. – Я внучка и дочка репрессированных. Моя бабушка всегда мечтала вернуться на историческую родину. Получается, что я осуществила мечту своей бабушки, мы продали единственное жилье, приехали сюда, а теперь останемся у разбитого корыта?!».
Больше всего жители Пригородного опасаются, что после принятия Генплана их заставят привести земли в соответствие с условиями использования. Отметим, что на землях сельхозназначения действуют ограничения по площадям разрешенных построек, кроме того, сельхоз-земля по стоимости может оказаться куда дешевле земли населенных пунктов. Могут появиться потом ограничения – дом не надстроить.
Остается надеяться, что, как и в поселке Кучугуры, в Пригородном с каждым земельным участком будут разбираться в индивидуальном порядке. И, возможно, в проект Генплана еще будут внесены соответствующие корректировки.
Илья М (Имя вымышленное) один из собственников, юрист (контакты есть в редакции):
Заместитель главы администрации Темрюкского района (Мануйлова) публично заявила (есть видео), что границы населенного пункта будут возвращаться к положению, существовавшему до 2007 года. Т.е. следуя логике администрации они говорят, что при формировании границ населенных пунктов начиная с 2007 года была допущена ошибка, которую в настоящий момент нужно исправить. Кстати, все градостроительные документы (генеральные планы и ПЗЗ) разрабатывались, согласовывались и утверждались администраций Темрюкского района. Число собственников земельных участков с 2007 года увеличилось белее чем на 4 000 человек.
Остро встает вопрос баланса интересов, так как при возвращении границ населенного пункта к положению существовавшему до 2007 года, возникают правовые последствия для тысяч собственников.
Люди, абсолютно законно приобретя земельные участки, окажутся в положении, при котором их права в части использования принадлежащего им имущества, будут серьезно ограниченны. На участках будет ограничено строительство. Земли расположенные в границах зон ГСО, попадут под ограничения на сельскохозяйственное производство. Подобные изменения приведут к снижению стоимости участков.
В настоящее время администрацией Темрюкского района подаются исковые заявления о снятии земельных участков с кадастрового учета. При удовлетворении данных исков, собственники земельных участков фактически лишатся права собственности на свою землю.
Также, стоит обратить внимание на то, что сегодня вносятся изменения в устав муниципального образования Темрюкский район, согласно которым муниципальные депутаты и глава администрации района, могут освободиться от ответственности при формировании градостроительных документов и установлении на земельные участки особых условий их использования. Подобные действия создают правовые предпосылки, позволяющие сотрудникам администрации избежать ответственности за свои действия.